domingo, 29 de julio de 2007

Artículo de Opinión, Revista de AEGAMA, Verano 2007

Opinión

CARMEN MARCOS NUÑEZ
OPINA sobre Derecho de Familia y Sucesiones


El ciudadano está poco informado y tiene, normalmente, una opinión errónea de la realidad. Acuden al abogado tarde, cuando realmente tienen un problema y este es importante, pocas veces se asesoran antes y la idea que traen como cierta, se aleja generalmente, bastante de la verdad de su caso.

No existe entre los españoles la costumbre de acudir al abogado como prevención, sin embargo, es importante conocer nuestros derechos y nuestras obligaciones, y teniendo una información adecuada al caso concreto, podremos decidir lo que mejor convenga a nuestros intereses, conociendo las distintas posibilidades y también las consecuencias de nuestros actos.


Por ejemplo, si dos personas deciden casarse o vivir juntas, es su decisión, pero por lo menos deben conocer la diferencia entre matrimonio y pareja de hecho y las posibilidades que la ley les ofrece para establecer los Pactos que estimen convenientes para regir sus relaciones económicas durante la convivencia y para liquidarla tras su cese.


Seguro que cada uno en su entorno conoce parejas inmersas en dolorosos y largos procesos de separación o divorcio y liquidación de su régimen económico matrimonial y toda la problemática que esto supone, que en muchos casos arrastra a las personas a la ruina personal y económica.


Nadie va al abogado a informarse sobre que formula utilizar para que, si en un momento dado se produce la crisis en la pareja, cada uno sepa perfectamente lo que le pertenece. Los problemas llegan con la ruptura de la pareja, y esa ignorancia genera muchos conflictos.

Es importante conocer que nuestro ordenamiento jurídico presta especial atención al domicilio familiar evitando que uno solo de los cónyuges pueda disponer de él, así como de los muebles de uso ordinario, si no es con el consentimiento del otro, o en su caso, de autorización judicial y esto es independiente de quien sea el propietario titular.


¿Cuantas personas en su momento hicieron separación de bienes, adquiriendo posteriormente bienes exclusivamente a nombre de su esposa e hijos, y cuando surgió la crisis matrimonial quedaron atados de pies y manos porque nada les pertenece?


Estamos de acuerdo en que, todas esas parejas, hubo un tiempo en que fueron felices y se entendían, lo que hubiera sido muy fácil para haber consensuado acuerdos validos y no esperar a cuando no aya entendimiento entre las partes, ya que los procedimientos judiciales son largos y costosos y por experiencia sabemos los inconvenientes y daños que los pleitos causan al alma.


Afortunadamente, atrás quedaron los tiempos en que la mayoría de la población no podía acceder a la enseñanza y en la actualidad la gente está preparada, pero existen especialidades para cada materia. Es imposible tener formación sobre todos los temas que se plantean en el devenir de la vida, por ello, es muy útil buscar asesoramiento profesional en las distintas especialidades, pero sobre todo es sumamente importante en derecho de familia y sucesiones, sobre temas que quizás por estar demasiado ocupados en hacer que nuestra empresa funcione y en ofrecer a nuestra familia una posición económica mejor, a veces dejamos olvidamos, como puede ser, por poner algún ejemplo, otorgar testamento, una donación, instar una declaración de incapacidad etc.

El abogado como profesional del derecho que realiza diariamente su trabajo prestando asesoramiento en su despacho y actuando en las distintas causas ante los Tribunales, conoce la ley y conoce mejor que nadie el funcionamiento de la Justicia y las necesidades de los ciudadanos.

Por eso siempre que puedas, adelántate al problema y consulta con tu abogado, pero, hazlo antes para evitar el problema, no lo dejes para cuando ya no tiene solución.


Carmen Marcos Núñez, Abogada

martes, 24 de julio de 2007

El Presidente: Organo de la Comunidad de Vecinos

El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal describe los órganos de gobierno de la Comunidad:La Junta de Propietarios, El Presidente, y en su caso, los Vicepresidentes, El Secretario, El Administrador.



Pues bien, el órgano Supremo es la Junta de Propietarios para conocer y decidir sobre los asuntos de interés que afecten a la Comunidad y que consten en el orden del día, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común, pero la correcta actuación del Presidente de la Comunidad de vecinos, es esencial para el buen funcionamiento de la misma.



El Presidente representa a la Comunidad en Juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten, pero eso no quiere decir, que pueda tomar cualquier decisión unilateral que se le ocurra, por ejemplo: pintar el portal y escalera, pulir los mármoles, despedir al conserje, o un revoco de fachada.
Todas estas cuestiones y otras muchas deberá someterlas primero al estudio y acuerdo de la Junta de vecinos.
Siendo por tanto, el encargado de ejecutar los acuerdos adoptados en la Junta, y además aquellos que, por la necesidad y urgencia deban realizarse, como pueden ser:
Una rotura en tuberías de agua, una avería en calefacción, en ascensores, en electricidad, una fuga de gas, una antena que se descuelga, un atasco en bajadas o arquetas, en cualquiera de estos supuestos u otros parecidos, deberá tomar la decisión de llamar a los servicios profesionales y encargar cuanto antes la reparación de la avería de forma que cause los menores perjuicios a la Comunidad.

Ahora bien, imaginemos que se vende un piso en la Finca y el nuevo propietario comunica al Presidente que pretende realizar obras de reforma dentro del mismo que afectan a elementos comunes y le pide permiso.
En cualquier caso, el Presidente no es quien para autorizar obras que afecten a elementos comunes, excepto, por poner un ejemplo, puede tomar la decisión y siempre contando con los demás miembros de la Junta rectora, de aprovechar las obras de reforma del vecino para sustituir una bajada que esté en mal estado o una tubería general de agua, gas, calefacción, etc, incluso sería muy beneficioso para la Comunidad que así se hiciera.
Si el nuevo propietario comienza obras de reforma y estas afectan a la modificación o alteración de elementos comunes, tales como: conducciones y canalizaciones generales, muros, patios, pilares, vigas, fachadas, cerramientos de terrazas, balcones, ventanas, salidas de humos, etc, el Presidente deberá convocar con carácter de urgencia Junta extraordinaria de Comunidad que será la que decidida al respecto de las medidas a adoptar.

El Presidente debe ser responsable y diligente consultando a la Comunidad en todo aquello que no sea urgente o necesario para la misma, o no haya sido acordado en Junta.


Carmen Marcos,

lunes, 9 de julio de 2007

Temas de Propiedad Horizontal

Este mes de agosto quiero hacer unas obras de reforma en mi piso o Local, y me pregunto:

1º.¿Tengo la obligación de notificar a la Comunidad de Propietarios que voy a realizar obras?.

Cuando un propietario hace una obra en su piso, tiene la obligación de ponerlo en conocimiento del representante de la Comunidad, (El Presidente), pero si no lo hace no por ello se convierten las obras en ilegales, ni se le sanciona por ello, es decir es una norma de buena convivencia y la Comunidad puede denunciar la realización de las obras en la Junta de distrito u Organismo correspondiente, si cree que se está realizando sin permisos y licencias.


2º.¿Puedo realizar cualquier tipo de reforma dentro de mi Local?.

La Ley prohibe llevar acabo cualquier obra, alteración , o modificación de elementos comunes, (aquellos que describa el Estatuto de cada Comunidad y los que describe el art. 396 del Código civil). Quiere esto decir que, nadie puede hacer obras fuera de su superficie interna, ni modificar servicios generales aunque estén dentro del propio piso o local, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios.


3º. ¿Puedo depositar y guardar en el cuarto de contadores los restos de material que me sobre de las obras de mi piso?.

Las zonas de cuartos de contadores son claramente elementos comunes y de todos los propietarios, y no puede un copropietario usar en su propio provecho los elementos o servicios comunes, salvo que se produzca acuerdo en Junta.

COLOCACIÓN DE APARATOS DE AIRE ACONDICIONADO
Lo idóneo es contar con la autorización de la Junta de Propietarios, si ésta no se ha solicitado y haces la obra, debes saber que para este punto sirve todo lo dicho anteriormente, pero teniendo en cuenta que según recoge la Jurisprudencia, la colocación de aparatos de aire acondicionado que no necesiten de obras de perforación no puede ser considerado como alteración de elementos comunes, pues en otro caso se estaría impidiendo el disfrute de avances técnicos en todos los inmuebles que no están preparados al efecto, ay que acudir aquí a la realidad social que impone el art. 3.1 del Código Civil.

Pero lo anteriormente expuesto no supone que el comunero rompa muros, utilice chimeneas para el cableado, azoteas, es decir que realice obras de fabrica que afecten a elementos comunes o perjudiquen o molesten a otros propietarios, pues en este caso la Comunidad podrá demandar y pedir que se retiren y se reponga todo al estado original.

Carmen Marcos




viernes, 6 de julio de 2007

Contrato de Arrendamiento de Vivienda

Lo primero que deberías conocer si necesitas un piso en alquiler, es asegurarte de que el que dice ser arrendador aparece como propietario de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Sería suficiente con pedirle al arrendador una nota simple actualizada del registro y comprobar para tu tranquilidad que efectivamente él es el Titular del Inmueble, ya que puede ser usufructuario o tener derechos de goce sobre la vivienda por un tiempo limitado, o no ser el propietario de la misma.
Otro punto a tener en cuenta es conocer que, aunque el alquiler se haga por el plazo de un año, si en el contrato no se hace constar de forma expresa "la necesidad del arrendador de ocupar el piso para destinarlo a vivienda permanente para sí", como inquilino puedes quedarte hasta cinco años en la vivienda, si es lo que te interesa.
La norma legal impone al arrendador admitir la prorroga anual del contrato hasta los cinco años, es decir el inquilino, podrá quedarse en el alquiler del piso cinco años.
Es más, si antes de los cinco años el arrendador no comunica al inquilino fehacientemente con un mes de antelación la extinción del contrato, éste se prorrogará por tres años más, siendo la prorroga de los tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendador y anual para el inquilino si desea dejarlo.
Carmen Marcos.

martes, 3 de julio de 2007

El artículo 1.352 del Código Civil

Es importante conocer lo establecido en este artículo que dice:

"Las nuevas acciones u otros títulos o participaciones sociales suscritos como consecuencia de la titularidad de otros privativos serán también privativos. Asimismo lo serán las cantidades obtenidas por la enajenación del derecho a suscribir.
Si para el pago de la suscripción se utilizaren fondos comunes o se emitieren acciones con cargo a los beneficios, se reembolsará el valor satisfecho".
Por ello, lo dispuesto en el arículo anterior será de aplicación al siguiente caso:
Chica soltera a la que le pertenecen el 40% de las acciones de una S.A. dedicada a negocios de Hostelería, esa persona se casa en régimen de gananciales. Varios años después de contraer matrimonio la sociedad amplia el capital para adquirir dos restaurantes, pero como existía un importante fondo de reserva, la ampliación de acciones se adjudican a los accionistas sin que estos tengan que efectuar desembolso alguno.
El esposo se pregunta, ¿Que carácter tendrán estas acciones, serán gananciales o privativas?.
Pues bien, el marido debe saber que las acciones tendrán carácter privativo, sin perjuicio del derecho de reembolso a la sociedad de gananciales por el importe de los beneficios no repartidos y que sirvieron para la ampliación del capital, dado que son rendimientos obtenidos durante la Sociedad de Gananciales.
Carmen Marcos.